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滕东机床给大家分析该不该买房

点击次数:4287 发布时间:2015-02-04
     走过一波三折的2014年,楼市迎来崭新的2015年。而在2015年,首先迎面而来的是地产大亨佳兆业的破产重组、和恒盛地产资金链危机。而与此同时,在达沃斯论坛上,中国国务院总理李克强对中国城镇化进程及房地产业表示了较为积极的预判。住建部也在近日发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,通过多种渠道发展租赁市场,推进房地产投资信托基金(REITs)试点,各路房地产多头也将这个政策解读为特大利好。安土重迁的文化习性一直深深积淀在中国几千年的文化血脉中,这不仅间接导致房子成为中国市场最为重要的商品,也让人们每每听闻关于房市的风吹草动,就陷入“买不买”的纠结中。
    2015年,房子到底是买还是不买?2014年以来,房地产市场持续下行,不少房企为缓解沉重的资金压力,不得不采取“以价换量”的销售策略,部分中小房企还要在拿地、销售等方面面临来自大房企的激烈竞争,再加上融资成本居高不下,房企利润不断遭到侵蚀。目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中,12家业绩亏损,10家业绩预减。对不少房企而言,告别“黄金十年”之后,将不得不面对全行业利润下滑的窘境,而且未来盈利预期有可能继续走低。其中,净利润变动幅度最大的是荣丰控股,作为业绩首亏企业,荣丰控股预告2014年净利润变动幅度为-2644.98%。高盛投资管理部中国副主席哈继铭表示,根据我们的测算,中国人口红利的拐点就是2015年。
    2015年,中国有工作能力的人在社会中的占比达到最高点,达到73%。随着老龄化时代的到来,房地产最好的黄金十年结束也就是这一两年的时间,至于这之后中国的房价是平稳地、缓慢地增长,还是会出现大幅下跌的情况,不同的地区可能会看到不同的结果。哈继铭说,因为买房子这个事情,最终还是地区、地区、再地区,如果是有充分就业机会,较大的城市毫无疑问是具有抗跌性的。另一些规模比较小、就业机会不充裕的地区,尤其是之前房地产有了过渡扩张的城市,可能会出现越来越多的鬼城,越来越多的房子没有人愿意去购买,造成下跌。在这个悲惨的“楼市数据”面前,实在不敢让地产商们对2015年的前景做出期待。而这时,有个人站出来了。李克强在达沃斯论坛说,近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势,引起各方面关注。但中国去年城镇人口增加了1800万人,城镇化率提高了1.04个百分点,现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的。李克强尤其提到,“中国的城镇化正在稳步推进,潜力巨大。”被称为是一场内部约定唱涨房地产稳定经济的计划全面开启,中央各部委主要负责人(八位中央部局重要领导:李总理,央行行长周小川、财政部长楼继伟、住建部长陈政高、国土部长姜大明、发改委副主任朱之鑫、统计局长马建堂、国开行行长郑之杰)非常罕见的密集于去年12月底与2015年1月份发声针对中国房地产市场,掀起市场走向的争论。回顾历史可以发现,2008年金融危机到来,中国楼市将近崩盘,作为经济风向标的股票率先跌停。而2009年中国政府四万亿接踵而至,股市一片飘红,随之到来的就是楼市的疯狂上涨。尽管驱动原因不同,但今年的情况和2009年颇为相似。财经作家吴晓波表示,从中国经济发展的层面来说,未来发展是制造业和城镇化双轮驱动,但这两者现在都有一些问题,制造业一定要转型,城镇化也需要改革。如果转型和改革到位,中国经济就没问题,如果解决不好,中国经济就面临一个巨大的泡沫。吴晓波说,而当泡沫出现,一个办法是抵抗泡沫,第二个办法就是拥抱泡沫。“比如你购买了一个高速增长的泡沫,却能在泡沫破灭之前把它卖掉。”而这也是目前中国投资客所选择的方式。在这样一个背景下面,如果说对买房这个行为还存在争议的话,另外一个问题是确定的,那就是中国人的财富在未来十年一定是不安全的。中国的经济要发展,还是需要保持一个温和型的调控,GDP增速维持在7%左右的位置,但是每年央行增发货币是经济增速的两倍,所以未来10年中国社会贫富差距还会加剧。如果不懂得投资,那么无论企业还是个人,所持有的资产会大幅度缩水。吴晓波建议普通老百姓用两种应对方法,一种就是加大对自己的投资,成长进步到可以抵抗风险的程度,比如年轻人可以去创业,不创业的人就把自己的工作做得更加专业。另一种是:再少的钱也要学会理财投资。买房是途径之一,房子在未来几年可能不会像过去十年这样疯涨,但还是一个保值性的商品。就区域而言,北上广深的房价抗跌性最强;而二线、三线城市的房子是否具有添置价值,则取决于两个数据:其一,在过去的五、六年里,这个城市的人口是否处在持续增长的通道里;其二,这一城市的服务业占及和制造业能力是否在持续的提高中。人口的聚集能力和产业的转型升级能力,是维持一个城市房价的基本条件。所以,如果你所在的城市满足这些条件,2015年,一定不是一个不能买房的年份,吴晓波说。而退休的“大炮”任志强依然火力不减,对于2015年能否买房,他更是说,只要有钱,任何时候买房都是合适的,因为有政府在给你保底。任志强认为,房地产崩盘有两个条件,第一是人口跑了,第二是政府没钱了。只要政府有能力不断加大投入,房地产就会涨。所以大家不要等,该买房还是得买房。任志强说,中国经济不存在下行通道的问题,即便是台阶调整,也不是下行通道,所以房地产也不会是下行通道。如果说投资继续增长,政府给你保底,你为什么不敢买?2015年,根据各种情况测算,销售会迅速回升,从去年9月份销售最低潮开始,此后销售会上升。但是价格不一定随着销售量上扬,因为还有巨大的存量房有待消化,消化的差不多了才可能改善库存状态和市场供求关系。任志强说,对于老百姓买房子什么时候最合适的问题,这是最傻的问题,都问了十几年了,还在问,只要有钱,什么时候买都行。目前房地产行业的主要趋势就是供求关系逆转,在政策调控和市场格局变化下,行业逐步进入平稳发展期,盈利预期下调在所难免。克而瑞研究报告分析称,考虑到依然处于高位的库存压力,2015年房价的整体走势应是先降后稳,目前宁波、沈阳等城市去化周期均超过18个月,去化压力巨大,房价还有进一步调整的空间。在这样的背景下,去库存仍将是市场的主旋律,房价有进一步下探的可能。
    期待也好,观望也罢,2015年的楼市注定有太多可能性,一线楼市,总体看来趋于稳定,倒是可以买房,但也保不齐曝出个黑天鹅了。枣庄市滕东机床提醒大家,楼市有风险,买房需谨慎。

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